lunedì 25 Novembre 2024,
Con riferimento alla Deliberazione di Giunta Comunale n. 15 del 25/01/2018 – Approvazione progetto di fattibilità tecnico-economica dei lavori di “Riqualificazione del Mercato della Marina – Concessione lavori pubblici e gestione ex art. 164 e seguenti del codice degli appalti (D.Lgs. 50/2016) – contenente la proposta dell’Amministrazione per la Riqualificazione del mercato della Marina, notiamo con soddisfazione che la Giunta, dopo un anno, riprende l’idea progettuale di “Smart Market” concepita all’interno del Laboratorio di Rigenerazione Urbana Sostenibile di Legambiente e presentata più di un anno fa nel corso di un incontro pubblico promosso dalla stessa Amministrazione.
A parte gli aspetti tecnici progettuali relativi alla riqualificazione secondo moderni standard architettonici di utilizzo multifunzionale sui quali rimaniamo tuttora convinti, e che ci piace siano stati apprezzati, ci preme però evidenziare che la nostra proposta complessiva prevedeva già un anno fa (ed è questo il punto dirimente) un diverso modello di gestione, nell’ottica della vera rigenerazione urbana sostenibile, che mal si concilia con la modalità di gestione, prospettata nella Deliberazione della Giunta, che prevede un Project Financing per la riqualificazione del mercato con affidamento del contratto di concessione quarantennale (e con gara assegnata con il solo criterio dell’offerta più vantaggiosa, senza altre premialità sociali) ad un imprenditore o ad un consorzio di imprenditori privati, logica tra l’altro già sperimentata altrove e che tende a snaturare la struttura e la funzione sociale mercatale per farne brutte copie di centri commerciali.
Un approccio quello del Project Financing che infatti viene spesso contestato perchè scarica il soggetto pubblico da ogni responsabilità affidando la gestione del bene a privati e che non tutela affatto, (soprattutto quando il soggetto pubblico deroga ai propri impegni di tutela della coesione sociale privandolo di un quadro regolamentare chiaro e di criteri corretti di assegnazione), gli operatori già presenti nel mercato e i piccoli commercianti di zona (e non) i quali saranno soggetti alle tariffe di affitto dei box stabilite dal concessionario, il quale cercherà ovviamente di rientrare dei costi sostenuti per riqualificare l’immobile e di remunerare il capitale privato investito nel più breve tempo possibile, quando non richiede compensazioni (es. nuove cubature, parcheggi, etc.) per rientrare dell’oneroso investimento.
Inoltre nella Deliberazione non si fa nessun accenno ad un Regolamento Comunale, di cui pure si era parlato nella Assemblea Pubblica del 14 gennaio 2017, e che avrebbe sicuramente messo nero su bianco le regole da rispettare (tra cui ad esempio le condizioni di accesso dei piccoli commercianti ai box ristrutturati, le tariffe dei box, i costi dei servizi di manutenzione e gli eventuali incentivi o sgravi fiscali). Analizzando poi il Piano Economico Finanziario (PEF) allegato alla Delibera emerge che l’analisi dei flussi di cassa (VAN) prevede un tempo di ritorno dell’investimento necessario solo per la ristrutturazione dell’immobile (1.610.000€) di ben 15 anni, al quale vanno sommate le altre spese (per arredi, impianti, progettazione, etc) per un altro milione di euro che prolungano di un’altra decina di anni il tempo di recupero del capitale investito, portando i tempi di ritorno del capitale a ben oltre i 20 anni, tempi difficilmente accettabili per qualunque imprenditore privato accorto che inoltre (sempre in base all’analisi economica riportata nel PEF) non avrebbe alcun vantaggio in questo investimento visto che, nell’arco di tempo ipotizzato (40 anni), vedrebbe sicuramente il suo capitale meglio remunerato con l’investimento in titoli di risparmio ordinari (es. BTP a 20 o 30 anni). Inoltre, è evidente a tutti che l’area del Mercato oltre a necessitare di una riqualificazione immobiliare, è priva di spazi accessori e di servizi, che ne rendono assai difficile l’accessibilità. Di tutto questo, come ad esempio, aree pedonalizzate, parcheggi, nodi di scambio, ponti e passerelle, non vi è menzione nella Deliberazione e nei suoi allegati se non per un piccolo refuso (?) nel testo in cui vengono nominati i parcheggi. E’ quindi abbastanza chiaro che il “business plan”, più che motivare la convenienza dell’investimento, cerca di giustificare solo la necessità dei lunghissimi 40 anni di durata della concessione ai fini della fattibilità finanziaria dell’investimento, con il potenziale investitore che si troverebbe (a meno di eventuali compensazioni) in una situazione difficile, con un ritorno del capitale troppo in la’ nel tempo e remunerato a tassi inferiori a quelli di mercato.
Ciò che invece potrà accadere nella realtà è che il gestore (imprenditore), in assenza di un quadro regolamentare e a meno di eventuali compensazioni, una volta incassata la concessione quarantennale, per recuperare in tempi più ragionevoli il suo capitale cercherà di aumentare i canoni di affitto dei box restringendo di molto la platea dei potenziali aspiranti ad un posto nel Mercato e determinando sia conseguenti concentrazioni degli stessi soggetti possessori di maggiore liquidità (come ad esempio gli operatori della grande distribuzione) sia aumenti nei prezzi di vendita al cliente finale, tradendo quella funzione di calmieratori di prezzi che i mercati pubblici cittadini hanno di fatto storicamente ricoperto, oltre a rimettere completamente nelle mani del concessionario (cioè il privato e non più il Comune, il quale uscirebbe completamente di scena per quaranta anni!) i canoni e le regole di affitto e di gestione degli spazi del Mercato.
Inoltre, da quanto leggiamo nella Delibera, rimane anche un enorme punto interrogativo su chi garantirà la qualità delle opere di riqualificazione previste e con quali criteri, sulle caratteristiche di sostenibilità ambientale della riqualificazione (purtroppo neanche accennate) oltre che su come verrà gestita e quanto vale realmente la manutenzione ordinaria e soprattutto straordinaria per i lunghi 40 anni di durata della concessione. Valore evidentemente assai complicato da prevedere (entro margini di errore accettabili) ma che è cruciale per stabilire in maniera congrua e certa le tariffe di affitto dei box. Tema questo della manutenzione straordinaria sul quale sono naufragate molte gestioni (anche cooperative) di mercati rionali in Italia travolte da costi di manutenzione del tutto inaspettati.
L’idea che noi sosteniamo (e che abbiamo sostenuto fin dall’inizio condivisa da tanti produttori e commercianti ed operatori del settore con cui ci siamo confrontati) è invece quella di applicare i principi della rigenerazione urbana e di affidare la riqualificazione e la gestione del Mercato della Marina ad un soggetto-rete (cooperativa, associazione, consorzio) formato da molteplici portatori di interesse che operano già attivamente nel settore, competenti, qualificati e direttamente interessati allo sviluppo economico e sociale del Mercato: le associazioni commerciali di categoria, gli operatori mercatali già presenti, le cooperative di produttori a filiera corta, i commercianti e i ristoratori della città, le realtà locali impegnate nella rivitalizzazione del quartiere, le nuove imprese giovanili in grado di creare lavoro e portare vivacità sociale, la nuova imprenditoria femminile, le giovani imprese artigiane, “le strade del commercio” come dal recente bando regionale, dove vengono finanziati raggruppamenti di almeno 30 attività economiche su strada (esercizi di vicinato, attività artigianali, mercati rionali, bar e ristoranti, musei, cinema, teatri, attività professionali e attività economiche svolte su aree pubbliche), e dove Terracina risulta già assegnataria di finanziamenti proprio per la zona del Mercato della Marina, come il Consorzio recentemente avviato per la Rete “Le Vie di Giove”.
Insomma, non pochi finanziatori privati in cerca di buone opportunità imprenditoriali o comunque interessati ad espandersi nell’appetibilissimo “centro della città”, ma i tanti protagonisti della storia e della cultura del cibo della città uniti in un progetto collettivo di riqualificazione che ha al centro gli operatori del settore dove sono loro a studiare le soluzioni migliori per rinnovare gli spazi rendendoli luoghi di socialità e presidio territoriale e dove mettere a sistema idee ed energie per includere socialmente ed economicamente attraverso un processo partecipativo che nasce dal basso ma integra idee originali ed esperienze concrete garantendo con il coinvolgimento delle componenti più attive e propositive il successo dell’operazione.
Rivitalizzare un mercato cittadino non è una mera operazione tecnica di restyling di una struttura ormai fatiscente ma è un grande progetto di coesione sociale attorno al tema del cibo. Iniziative simili sono state portate avanti con successo (senza arrivare a Barcellona, Lisbona e Parigi) a Roma nel mercato di Primavalle, a Milano (nei mercati di Suffragio, Darsena e Lorenteggio) e a Bari nel Mercato di Carbonara. In questi casi l’Amministrazione ha favorito una riqualificazione sostenendo direttamente gli operatori della cooperativa/consorzio (senza intermediazioni di finanziatori privati), scontando/annullando per più anni gli oneri e le imposte comunali o prolungando le concessioni in cambio di interventi strutturali che gli operatori si accollano stipulando convenzioni accessibili che rendano possibili con la stessa modalità anche le manutenzioni ordinarie e straordinarie.
“Il nostro modello ideale, recentemente premiato anche da Legambiente come best practice di “Ecosistema Urbano” è ad esempio il progetto torinese “I mercati rionali per la coesione sociale”, finanziato con fondi europei URBACT mediante il quale il comune di Torino ha deciso di investire nel rilancio dei mercati locali in base alle richieste reali dei cittadini e dare dunque loro una finalità più chiara, favorendo le micro economie locali e di quartiere e la coesione sociale, con un approccio partecipativo. In questa logica il bando gestito dalle Amministrazioni non è più un mero bando per la ristrutturazione edilizia dell’immobile ma è un bando per la realizzazione di un progetto sociale complessivo di riqualificazione/rigenerazione dello spazio mercato che premia l’originalità, l’innovatività, la solidità, l’inclusività del progetto, le prospettive occupazionali per i giovani e gli svantaggiati, la capacità di valorizzare i piccoli produttori e le tradizioni e la cultura locale valutando tutte le componenti sia materiali che immateriali tipiche di un progetto di rigenerazione urbana, e la cooperativa/consorzio vincente è quella che presenta non il progetto tecnico migliore o più economico ma il progetto sociale e culturale più convincente e radicato nel territorio. Percorso che può essere eventualmente ed ulteriormente facilitato con un progetto integrato del mercato e dell’area urbana circostante di alto livello, come da Legge regionale n°.7 del 18 luglio 2017 sulla Rigenerazione Urbana e coerente con l’impianto della Legge regionale n°14 del 7 novembre 2016 dedicata alla valorizzazione ed al sostegno dei prodotti agricoli ed alimentari provenienti dalla cosiddetta filiera corta, che prevede finanziamenti per i “mercati dei contadini” con spazi privilegiati nei nuovi mercati comunali per la vendita diretta di prodotti a filiera corta, gestito e realizzato dalla stessa Amministrazione che punti ai finanziamenti sia regionali che europei sul tema (URBACT su tutti). Proprio in un momento in cui il sistema pubblico regionale si è assunto infatti con la nuova legge sulla filiera corta il compito di affiancare il sistema produttivo, per favorire la sua aggregazione in comunità di produttori, garantendo qualità e risparmi per i consumatori, riscontriamo invece un approccio privatistico e una carenza di coinvolgimento nel progetto comunale dei tanti soggetti portatori di interesse, come ad esempio, oltre la nostra Associazione, attiva nella rigenerazione del territorio di Levante, anche di altre Associazioni di categoria molto rappresentative della economia del nostro territorio, e questo rende la Deliberazione di Giunta, pur apprezzabile nella sua volontà di risolvere un annoso problema, un’azione poco partecipata, calata dall’alto e non radicata nel tessuto micro-imprenditoriale della città. Non abbiamo certo apprezzato la scelta di non avere istituito un tavolo di consultazione pubblico, aperto, partecipato e condivisivo, magari prolungando i lavori della prima Assemblea Cittadina del 14 gennaio scorso (che a questo punto, dobbiamo pensare, è servita solo a raccogliere spunti e idee innovative) e rimaniamo invece convinti che questo sia l’unico approccio che possa assicurare il successo di un’operazione complessa come questa, garantendo tutti (cittadini, clienti, produttori, e operatori commerciali) con un modello di gestione di un bene pubblico aperto, partecipato e trasparente, perché siamo certi che solo la collaborazione a rete delle varie realtà esistenti e attive in Città e sul Territorio potrà costruire una visione collettiva per il mercato della Marina che sia economicamente auto-sufficiente, socialmente inclusiva e ambientalmente sostenibile.
Anna Giannetti
Presidente del Circolo Legambiente “Pisco Montano” di Terracina
Terracina, 8.2.2018
